《苏州市住宅区物业管理条例》发布，3月1日起实施

近期，苏州发布了《苏州市住宅区物业管理条例》，将于2022年3月1日起正式施行。

那么，本次《条例》的修改

带来了不少重大变化

包括公共收益、禁止车位只租不售

住宅专项维修资金等等...

作为业主，你要重点关注这些

1、时间紧凑、工作繁忙的你可以通过“业主决策电子投票”系统来参与业主大会会议讨论。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、在物业管理行政主管部门建立的业主决策电子投票系统上投票的方式召开，对有关事项进行表决。倡导优先采用业主决策电子投票系统。

——第十七条

2、疫情当前，你需要配合物业的防疫措施。

业主应依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

——第八条

3.《条例》明确了需由业主共同决定的事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用住宅专项维修资金；

（六）筹集住宅专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

——第九条第一款

同时《条例》也明确了上述事项的表决比例：

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

——第九条第二款

4.你可以通过以下方式成为业主委员会成员：

业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式。

——第十九条第三款

若你成为了业主委员会成员，则不得实施下列禁止行为：

（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；

（二）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；

（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料；

（四）未经业主大会决定，擅自以业主委员会的名义与物业服务人签订或者解除物业服务合同；

（五）索取、收受物业服务人或者相关单位、个人财物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

——第二十五条

5.若对公共收益存有疑问，你可以和其他业主联名提议对公共收益收支情况进行审计。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议对公共收益收支情况进行审计的，业主大会、业主委员会或者物业服务人应当委托有资质的第三方机构进行审计。

——第五十六条第三款

6.关于是否增设电梯，你也有自己的表决权。

既有多层住宅需要使用共有部分增设电梯的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

——第六十三条第三款

7.在对装饰、装修住宅之前，你需要办理相关手续；装修时，你不得拆改房屋的主要承重结构。

不需要申领建筑工程施工许可证的房屋结构改造，禁止拆改房屋的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件，或者超过房屋原设计承载力增加荷载；涉及在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墙体的，业主、物业使用人应当在施工前向县级市（区）住房和城乡建设部门申请房屋结构改造安全行政许可。

业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，不得影响他人生活。

——第六十六条第二款、第三款

8.你应当管理好自己的窗户、阳台等设施，避免高空坠物，危及他人人身安全。

业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、阳台等设施的管理，防止设施、搁置物、悬挂物等脱落、坠落，造成安全事故。

——第六十七条第一款

9.一直令你头疼的车位问题，《条例》也有了新的规定。

亲戚朋友来访时，车辆可以停至访客车位：

物业管理区域内规划配建的访客汽车停车位、车库不得出售、附赠或者出租。未配建访客汽车停车位的，经业主大会决定可以依法合理设置访客汽车停车位。

——第七十条第一款

预算不够时，你也可以租赁车位：

业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

——第七十条第五款

你也可以与他人共用车位：

业主大会、业主委员会和物业服务人应当通过抽签等公平方式出租公共、共用车位、车库；经业主大会决定，可以采用先到先停等优化停车资源的方式使用公共、共用车位、车库。

——第七十一条第二款

10.住宅专项维修资金不再“高不可攀”。

表决比例降低：

使用住宅专项维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

——第九条第二款 

使用范围扩大：

（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。

——第七十六条第一款

续筹保障使用：

住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照有关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

——第七十五条第三款

对于物业，做出了以下要求

1.在提供物业服务的过程中，你不得实施下列行为：

（六）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用业主、物业使用人信息；

（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（九）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产。

——第四十六条第一款

2.你应当加强对业主个人信息的保护。

处理业主、物业使用人的个人信息应当依法进行并确保信息安全。

——第四十六条第二款

3.你应将新签订的物业服务合同向主管部门备案。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县级市（区）物业管理行政主管部门备案。

——第四十七条

4.物业费的收取不能随心所欲。

收取物业费应当遵循合理、公开和质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，按照国家和省有关规定实行政府指导价或者市场调节价。

——第五十条第一款

价格行政管理部门应当会同相关部门建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制，对物业服务人擅自扩大范围收费、不按照规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务人规范收费行为。

——第五十条第五款

5.在物业服务合同终止后，新物业企业接管前，你还应继续处理物业服务事项，并可请求业主支付物业费。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。

——第五十九条第三款

6.你应当加强日常巡查，保障小区的安全。

物业服务人应当加强日常巡查，发现存在安全隐患的，应当及时提醒业主、物业使用人采取措施消除安全隐患。业主、物业使用人未采取措施消除安全隐患的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、居（村）民委员会报告。

——第六十七条第二款

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