苏州楼市并不好！
但并不意味着苏州没有人买房子。
优质的楼盘一周依旧可以卖几十套，全苏州一个月还能卖几千套。
微公子发现，苏州目前流行着三种“地下买房思维”。
所谓“地下”，就是“不怎么见得着光”的买房思维。
第一种：0首付全款买房。
数日前，遇到一位很“自豪”的购房者。
神奇之处在于，他没钱，却依旧全款买房，还拿到了100万左右的流动资金。
该客户经营着一家不错的公司，公司流水正常，征信也非常不错。
他说他入手了苏州新区某楼盘的一套房产，该房产是“底复”，面积200多平。
都知道，“底复”是很多楼盘卖不动的那种产品，虽然面积大，但是总价并不高，约300万出头。
他先用“过桥资金”，拿到300万，全款买下该房源。
紧接着，拿着新房的房产证，做银行经营贷款评估。
在银行眼里：
“新区、住宅、面积200多平、该小区单价约25000，评估价就是500万出头，客户征信良好……”
于是得出结论：可以贷给客户400多万。（比如，抵押经营贷约350万，再配50万信用贷）。
紧接着，客户用贷回来的400多万，还掉300万过桥资金，剩余约100万的流动现金！
该方式的前提：
1、现房，可以迅速拿到产证！
2、评估价可以高出市场价很多！
3、公司经营正常！
4、能还得起日常贷款！
延伸：该方式目前在很多二手房里，做“0首付”非常常见，具体方式你们可以问问中介。
第二种：回报大于利息
该方式也是一位朋友“突发奇想”而来。
神奇之处在于：每个月“正向现金流”，理论上买房一直在赚钱！
当时，他想租一套100平米左右的办公楼，选择了新区核心区某楼盘的写字楼。
一问房租，一个月差不多7000元。
再一问房价，这办公楼的房价约13000元/平米。
好便宜啊！
但是这位朋友手上也没多少钱，于是，经营贷直接贷出150万，全款买下该套写字楼。
采用“先还利息”的做法，一个月利息约5000元。
本来租房需要7000元房租，现在只需要还5000元的利息，房子还是自己的！
目前的金融环境中，如果你有全款的房产，是可以轻松贷出几百万的经营性贷款，而且写字楼也是一种经营性物业。
但是该做法的问题在于：如果该写字楼降价了，未来需要还“本金”的时候，会存在一定的压力。
同时，也存在“银行抽贷”的风险（虽然两三年内不会，但未来不确定）。
另外就是，可能会有利率的调整，虽然目前经营贷利率3.8%，是低于租金回报率5%的，但未来不确定。
前提：
1、房产租金回报率高于贷款利息；
2、有能做抵押的全款房产；
3、最好该写字楼或商铺能自用。
延伸：目前只有写字楼或者商铺之类，回报率可以超过利率，而该类房产二次抵押很难做，住宅虽然可以循环贷，但回报率低于利率。
第三种：疯狂打新式
前段时间很多倒挂楼盘都出现“低中签率”，比如缦月、润月、朗拾等。
实际上，很多都是：一家人，弄了好多个号去摇。
原本，能买得起这种千万级房产的，大概率手上两套房起步，怎么弄好几个号？
一个朋友就是这种状况：手头没什么钱、没有资格，但是，想通就可以搞！
首先，名额怎么来？
包括：离婚、父母、子女、家庭主要亲戚、甚至是朋友……
其次，验资资金怎么办？
一个号需要两三百万的验资，可以通过借款、贷款等等，反正凑千把万，就可以弄4个号。
第三，没钱买怎么办？
买到了再说！
他四个号，去摇园区的某倒挂盘，还真被他摇中了近300平的大平层，总价1500万！
算盘是这样打的：
先贷出来600万，三年经营贷，只还利息的那种。
分成两笔：
一笔是500万的首付款，之前准备摇号的时候，已经做了离婚之类的，可以首付3成。
一笔是100万的现金存款，每月贷款还款约5万，再加经营贷利息，每个月2万，100万可以还一年多。
两年之后，拿到价值1500万的房产证，什么钱都好弄。
如果到时候有钱，就买下自己住。
如果说没钱，到时候轻松卖出，起码能卖2000万以上，3000万都有可能。
到时候，轻松赚1000万。
前提：
1、房价倒挂非常明显；
2、现阶段能贷出600万；
结束语：
从法规角度，经营贷不可以用于买房，以上三种“地下买房思维”，供广大购房者参考。
从购房逻辑角度，没有永远涨的房产，炒房有风险！
更多楼市资讯请关注江苏淘房网公众号
琴颂雅院（琴湖小镇二期住宅）琴湖片区24500元/m²
常熟金茂智慧科学城（悦湖雅苑一区）东南开发区16500元/m²
琴鸣雅院（琴湖小镇一期住宅）文化片区27700元/m²
保利·首开云璟花园城铁片区19700元/m²
时光小镇（溪语雅园）沙家浜14100元/m²
林溪源筑古里15000元/m²
青藤雅苑（华发未来城）城铁片区16900元/m²
金兰雅苑城铁片区19600元/m²
同心璟苑城北高新园16000元/m²
常熟万达广场周边10000元/m²