新年伊始，新冠肺炎蔓延全国，为防控疫情扩散，苏州政府发布延期复工通知，经济生产活动被迫停止，土拍延迟，线下售楼处关停，目前疫情得到有效控制，各行各业陆续恢复正常，常熟房地产市场现状如何？从住宅市场、土地和未来居住需求三大方面为您解读……
01
成交创新低40多天0预售，市场冰封春天尚远
相比土地市场的复苏，从网签数据上来看，住宅市场仍处于冰冻状态。2月常熟楼市成交量创一年内新低，根据新建商品房、存量房网上备案管理系统的数据显示，2月，扣除政策性项目，常熟一、二手房共计成交367套，环比减少80.81%，同比减少65.01%。
2019年3月—2020年2月新建商品房和住宅成交面积对比图
（不含政策性项目）
单位：万平方米
翻一下预售许可公示，40多天常熟楼盘领证没有新动静了。可以看到下图，最后的一次，仍然停留在2020年1月22日，龙腾片区的纯新盘棠悦名筑获得的今年发出的第二张预售许可证。
对比一下去年1-3月份，常熟的预售情况：
上图为截取的部分2019年1-3月份货预售许可的楼盘，据统计，去年一季度期间发放的预售许可证数量达到了29张之多，仅3月份，发放预售证就达17张。
究其原因
一是 “724”新政提升购房条件后，需求端骤减，靠外来投资需求撑起半壁江山的常熟住宅市场遭受打击。去除延迟网签的影响（8-10月网签主力为年中加推项目），2019年下半年常熟商品住宅成交量远小于上半年，而乡镇市场作为投资及外来务工人员的主战场，网签周期更是进一步被拉长。
二是常熟作为县级市，房地产市场发展仍不成熟，尤其是营销方面，往年售楼处复工时间已相对较晚，通常为正月十五之后。受疫情影响，截至2月底，线下复工项目不足6成。
三是由于限价政策严格，同时房企对未来市场预期良好，项目促销力度普遍不大。根据案场反应，复工后来访多为零星的本地客户，抱着捡漏心态，希望抄底购入特价房，本身购房意愿并不强烈。
02
常熟土拍热势再起，开年首秀绿地回归补仓！
2月25日，城铁片区2020A-002地块，历经几轮竞价被绿地竞得！该地块成交总价100050万元，成交楼面价10723元/平米，溢价率12.10%，这宗地的楼面价仅次于区域地王建屋地块。
至此，常熟的“万元地军团”再添一员，地块综合优势十分明显，条件较好，是自身先天条件优越，也是市场环境的选择。从区位上来看，地块位于热门的城铁片区，是常熟面向城际高铁的特色门户，该片区未来将依托火车站全面发展，在火车站周围形成新的商圈。
4月8日又将迎来新的一场土拍，将出让城铁片区的第四宗新地，目前该地块起始楼面价9313元/㎡，值得一提的是该项目住宅用地定位为“智慧社区”。该地块与绿地地块相比，土地面积更加大，同时距离常熟火车站更近，属于城铁片区核心区域，未来前景也是很可观的。
目前城铁片区及周边在售楼盘有璀璨澜庭、紫誉华庭、中梁珑璟阁、华熙阁、虞宸源筑、利冠花园。从在售楼盘近期成交均价来看，目前均价超2万元/m²的有3个，分别为华熙阁、紫誉华庭和璀璨澜庭。从城铁片区及周边区域的商品住宅的成交价已经站稳2W+，也从侧面体现出该片区的发展前景。
03
市场同质化竞争激烈，改善时代产品力是未来决胜关键
“短期需求被抑制，市场起势需要时间”这句频繁出现在疫情分析文章中的判断，用在常熟房地产市场同样合适。回过头来看，当下的常熟楼市正处于逐渐复苏的阶段，各大售楼处都已经开始开门迎客，土拍也正在有条不紊地展开，各处工地陆续复工。据不完全统计，接下来常熟市区、城南、城北及乡镇片区总待开楼盘数量在17家左右。
2020年，对于常熟的房地产市场来说，第二季度开始，或许才是各大开发商真正的发力时间点。
每隔几年，中国人对居住的品味和需求，就会有一次大的升级。过去往往是因为经济条件改善带来需求变化，如今则可能是因为一场疫情。最近公布的一份《助家战“疫”大调查》报告显示，5226个受访者中，仅有20%对居家环境感到满意，56%认为换房才能改善现状。
经历了疫情期间对居住环境的深刻感受，购房者对房子的需求和敏感点也在发生变化，人们将对环境、户型、配套、服务等提出更多的期望。客户正在以新的视角和评价什么是好房子，开发商们也在积极对产品和服务提出调整和升级。
常熟楼市2020的市场展望大致如下：
房地产市场变幻莫测，刚刚下发的“首付下调”政策即被政府叫停。但“住房不炒”的大方面不会改变，作为苏州大市范围内唯二的不限购县级市之一，常熟购房者仍旧应该持有谨慎乐观的态度，理性买房。
大体来说，常熟楼市2020年继续保持横盘的节奏，价格平稳，成交量可能略有回升，从市场走势来说，先抑后扬，成交量下半年比上半年要好。从区域和产品来说，常熟开始步入改善类需求为主的市场。
建议
多看少动，下半年特别第四季度，该出手就出手。建议上半年密切关注政策变化、市场走势，多看盘，多对比，下半年如果有合适的可以出手。
琴颂雅院（琴湖小镇二期住宅）琴湖片区24500元/m²
常熟金茂智慧科学城（悦湖雅苑一区）东南开发区16500元/m²
琴鸣雅院（琴湖小镇一期住宅）文化片区27700元/m²
保利·首开云璟花园城铁片区19700元/m²
时光小镇（溪语雅园）沙家浜14100元/m²
青藤雅苑（华发未来城）城铁片区16900元/m²
林溪源筑古里15000元/m²
金兰雅苑城铁片区19600元/m²
同心璟苑城北高新园16000元/m²
常熟万达广场周边10000元/m²